Realitní zpravodaj · 13 srpna, 2026
Realitní zpravodaj · číslo 2 · srpen 2026
Data za první pololetí 2026 jsou venku. Prošel jsem je a vytáhl z nich to, co má vliv na vaše rozhodování.
Jedno číslo mě zarazilo víc než ostatní a je hned v první sekci. Pod ním jsou tři tipy pro prodávající, tři pro kupující a nová rubrika pro investory. Každý si vezme to svoje.
01 · Číslo měsíce
1,3 milionu
Průměrná nabídková cena bytu v Jihomoravském kraji je 6,9 milionu. Průměrná cena zapsaná v katastru je 5,6 milionu. Rozdíl 1,3 milionu, tedy 19 %.
Nejde jen o vyjednanou slevu. Část toho rozdílu dělá skladba obchodů: prodávají se jiné byty, než jaké visí v inzerci. Ty dražší v nabídce zůstávají a levnější mizí.
Obojí ale znamená totéž. Nabídková cena není cenou konečnou.
Podstatnější je, že se ty nůžky rozevírají. V roce 2024 byl rozdíl 800 tisíc, loni 1 a letos 1,3 milionu. U domů je ještě širší: 9 proti 6,6 milionu.
02 · Co se stalo v Brně
Metr zdražil, dům zlevnil
Brno je na 118 tisících za metr. Před šesti lety na 67 tisících. Průměrný byt v Brně dnes stojí 7,3 milionu, na Brně venkově 6 a ve zbytku kraje 4,4 milionu.
A pak je tu číslo, které v titulku vypadá jako pád trhu. Cena za metr u domů v Brně vzrostla ze 70 na 75 tisíc. Celková cena domu spadla z 12,7 na 9,3 milionu.
Jak to jde dohromady? Prodávají se menší domy. Průměrný prodaný dům v Brně měl loni kolem 180 metrů, letos kolem 125.
Nezlevnily domy. Změnilo se, které domy se prodávají.
Detaily najdete v mém článku →
03 · Když prodáváte
Tři tipy pro prodávající
1. Cenu si ověřte v katastru, ne v inzerci.
Sousedův inzerát není důkaz. Důkaz je zapsaná kupní cena. Rozdíl mezi nimi je letos 1,3 milionu.
2. Přestřelený start stojí víc než čas.
S nadsazenou cenou si během prvních dvou týdnů odvaříte ty nejmotivovanější kupce. Ti už se nevrátí. Zlevňovat pak můžete dlouho a stejně skončíte níž, než kde jste mohli začít.
3. Vady doložte dřív, než se někdo zeptá.
Prodával jsem sklepní byt s vlhkostí. Nechal jsem udělat odborný posudek a poslal ho všem zájemcům ještě před prohlídkou. Cena šla nahoru, ne dolů. Zatajená vada sráží cenu vždycky. Doložená vada často ne.
04 · Když kupujete
Tři tipy pro kupující
1. Vyžádejte si prohlášení vlastníka před prohlídkou.
Sedmdesát metrů v inzerátu bývá kolem šedesáti metrů, ve kterých reálně bydlíte. Zbytek je sklep, komora a lodžie. Na ceně za metr je to rozdíl přes milion.
2. Zeptejte se přímo: proč prodáváte?
A pak neposlouchejte jen slova. Poslouchejte, jak dlouho trvá odpověď. Jasná odpověď nic nezaručuje. Nejasná odpověď je informace sama o sobě.
3. Na parkování se jeďte podívat večer.
Mezi sedmou a devátou, ne v deset dopoledne. V deset dopoledne je volno všude. A rovnou se zeptejte, jestli je stání součástí ceny. Umí stát dalších pár set tisíc.
05 · Reality jako investice
Výhoda vzdálených okresů zmizela
Ještě v roce 2024 vynášel byt ve zbytku kraje 4,9 % hrubého. Dnes 3,8 %. Kupní ceny tam vyskočily o 40 procent, nájmy jen o sedm.
Celý kraj je dnes stlačený do pásu mezi 3,5 a 3,9 %.
Když se výnosy srovnají do půl %, přestává rozhodovat lokalita a začíná rozhodovat cena, za kterou nakoupíte.
V Brně k tomu počítejte s celkovou částkou, ne se sazbou za metr. Nájemné se zastavilo na 17 600 měsíčně a za celý rok se nehnulo. Sazba za metr přitom vzrostla o deset %, protože se pronajímají menší byty. Nájemník má strop a ten strop je peněženka, ne metry.
Nejlépe je na tom Brno venkov: hrubý výnos kolem 3,9 % a nájmy tam rostou nejrychleji v republice, od roku 2022 o 34 %. Není to ale zásluha lokality. Je to přeliv poptávky z Brna.
A co vzniklo přelivem poptávky, dá se zastavit stejně rychle, jako to začalo.
A na závěr
Tohle číslo bylo o cenách. Příště se podívám na to, jak dlouho se dnes v Brně reálně prodává a co s tím dělá roční období.
P.S. Řešíte prodej? Napište mi na makler@jakubhrbac.cz.