Kupci tu jsou. Jen si vybírají.

Realitní zpravodaj · číslo 4 · listopad 2026

Číslo měsíce ✸ Cenový teploměr ✸ MECH Index ✸ Ptáte se ✸ Křišťálová koule

Je prosinec 2025.
Podepisuju stavební spoření na dva a půl milionu.
Na dva byty ve Frýdku-Místku.

Bydlím v Brně.
Prodávám v Brně.
Znám tu skoro každou ulici.

A kupuju na druhém konci Moravy.

Proč, to vám řeknu na konci.
Nejdřív se podíváme, co se za poslední měsíc stalo s trhem.

01 · Číslo měsíce

35 %

Tolik nabídek bytů v Česku během léta aspoň jednou zlevnilo.
Před rokem to byla necelá třetina.

Pořád je to daleko od konce roku 2022, kdy zlevňovala víc než polovina inzerátů.

Prodávající pomalu zjišťují, kde je trh.
Někteří až po prvním zlevnění.

02 · Cenový teploměr Brna

Stav: teplo. Ručička klesá.

Říjnový teploměr se všemi grafy →

Tento měsíc teploměrem nehýbu.
Čekám na finální čísla z katastru za třetí čtvrtletí.
V říjnu jsem vycházel z předběžných.

Ukážu vám je v prosinci.
Radši o měsíc později než špatně.

Mezitím jedna brněnská zpráva z novostaveb.
Developeři v Brně prodali v létě 402 bytů.
O 31 procent víc než loni.
Volných bytů je přitom pořád stejně, přes 2 500.

Lidé kupují.
Jen nové byty přibývají stejně rychle, jako mizí.

03 · MECH Index

Investoři nečekají na lepší časy

Partneři z MECH se v září a říjnu zeptali 456 investorů, jak vidí trh.

55 % z nich říká, že příležitosti jsou dnes horší než před rokem.
71 % přesto chce v příštích dvanácti měsících kupovat.
Víc než třetina dělá obojí najednou.
Trh hodnotí hůř a stejně nakupuje.

Jsou to lidé z investorské komunity, ne průřez celou republikou.
Jsou optimističtější než průměr.
Ale jsou to lidé, kteří vám byt reálně koupí.

Pro prodávající z toho plyne jedno.
Kupci na trhu jsou.
Jen počítají.
A za inzerát, který nesedí, nezaplatí.

04 · Ptáte se

Kolik práce stojí vydělat na realitách milion nebo dva?

Na říjnové číslo mi odepsal čtenář.
Ptal se, jestli se trh ochlazuje.
A pak přidal otázku, kterou slyším často: kolik práce a času by stálo vydělat na realitách 1 až 2 miliony.

Upřímně: záleží na tom, s jakými penězi začínáte a kterou cestou jdete.

Investiční byt vydělává hlavně čas, ne práce.
Při dnešních sazbách a tempu cen je to na roky, ne na měsíce.

Koupě, rekonstrukce a prodej jdou rychleji.
Je to ale skoro práce na plný úvazek.
A celé to stojí na dobrém nákupu.
Na zpomaleném trhu navíc hrozí, že se byt bude prodávat déle, než čekáte.

Konkrétní číslo bez znalosti situace nedám.
Nebylo by to fér.

05 · Křišťálová koule

Sazby pod pět procent letos nespadnou

Minule jsem psal: raketový růst nečekám.
Zatím to tak vypadá.
Nabídky v Brně stojí, inzeráty zlevňují.
Definitivně to ukážou čísla z katastru za konec roku.

Průměrná sazba nových hypoték byla v září 5,10 %.
Nabídky bank jsou ještě výš, v říjnu 5,79 %.
Kdybych si měl vsadit: ani za prosinec hypotéky pod 5 % nespadnou.
Vyhodnotím v lednu.

Co z toho plyne?

Když prodáváte:
Počítejte s kupci, kteří si úvěr spočítají dvakrát.
Cena, která nesedí, se dnes neprodá.
Zlevní.

Když kupujete:
Na levnější hypotéku nečekejte.
Vyjednávejte o ceně, tam prostor je.

Když investujete:
Čtěte dál.

06 · Otázka na vás

Koupili byste dnes investiční byt?

Napište mi jedním slovem na makler@jakubhrbac.cz: ano, ne, nebo možná.

A na závěr

Proč Frýdek-Místek, a ne Brno?

Doporučila mi to kolegyně.
Sama tam má dva byty.
Přesvědčila mě ale až čísla.

Jsou to malé garsonky.
Celý dům prošel rekonstrukcí.
Zůstal jen skelet, všechno ostatní je nové.
Jako novostavba.
Každá stála něco přes milion a půl.

Průměrná garsonka v brněnské nabídce stojí 5,26 milionu.
V tom průměru jsou staré byty k rekonstrukci i úplné novostavby.
Za jednu průměrnou brněnskou garsonku bych tam koupil tři.

Z vlastního jsem dal na každý byt přes čtvrt milionu.
Zbytek je úvěr ze stavebního spoření.

Nájem mi neplatí nájemník.
Platí ho firma, která si byty na 10 let pronajala.
Peníze chodí, i když je byt prázdný.
Nájemníky za mě řeší profesionální správa.

Riziko tedy není v bytě.
Je ve firmě, která platí.

Koupil jsem smlouvu.
Ne byt.

Odkud jsou čísla
Katastr nemovitostí, Toplak, Trikaya, Česká bankovní asociace a Swiss Life Hypoindex.
MECH Investor Sentiment Index.
Moje vlastní data, smlouvy a výpisy.
Nad statistikami trávím týdny. Tohle je jejich koncentrát.

P.S. Řešíte prodej? Napište mi na makler@jakubhrbac.cz.