Realitní zpravodaj · 7 října, 2026
Realitní zpravodaj · číslo 3 · říjen 2026
Číslo měsíce ✸ Cenový teploměr ✸ Co vidím v kanceláři ✸ Křišťálová koule
Je květen 2025.
Sedím v bance a podepisuji hypotéku.
Kupuji malý byt kousek od kanceláře.
Kolem mě všichni čekají, až ceny spadnou.
Já podepisuji.
Pak přišla rekonstrukce.
A splátky.
Minulý týden jsem si to poprvé celé přepočítal.
Kupní cena, rekonstrukce a zaplacené úroky.
Proti tomu, za kolik bych byt dnes reálně prodal.
Vyšlo mi to zhruba na nulu.
A stejně bych to udělal znovu.
Proč, to vám řeknu na konci.
Nejdřív se podíváme, co se za ten rok a půl stalo s trhem.
01 · Číslo měsíce
7 %
O tolik meziročně podražily byty v Brně.
Loni ve stejném čtvrtletí to bylo 13,9 %.
Ceny pořád rostou.
Jen polovičním tempem.
02 · Cenový teploměr Brna
Stav: teplo. Ručička klesá.
Teploměr vám odteď budu ukazovat v každém čísle.
Tři grafy, vždy ze skutečných prodejů zapsaných v katastru.
Ne z inzerátů.
Metr bytu se v Brně dnes prodává za 115 tisíc korun.
Na začátku roku 2024 to bylo 87 tisíc.
Od té doby tedy o třetinu víc.
Jenže poslední dvě čtvrtletí stojí číslo na místě.
Na jaře 115, v létě 115.
Tady je vidět, kdo si toho ještě nevšiml.
Inzeráty v Brně dál rostou, poslední nabídková cena je skoro 120 tisíc za metr.
Skutečné prodeje se zastavily o čtyři procenta níž.
Trh zpomalil dřív než očekávání prodávajících.
Brno zpomalilo ze 13,9 na 7 procent.
Brno-venkov ještě víc, ze 17 na 4 procenta.
Jedinou výjimkou je zbytek kraje, který zrychlil ze 3,1 na 9,1 procenta.
A není to jen Brno.
V celé republice rostly byty loni v létě o 15 procent ročně.
Letos v srpnu o necelá tři.
Brzda, ne zatáčka.
03 · Co vidím v kanceláři
Méně lidí, víc opatrnosti
Od finančních poradců slyším, že banky ještě přitvrdí.
A čísla jim dávají za pravdu.
Hypoteční sazby rostou šestý měsíc v řadě.
Průměrná nabídka je v září 5,51 procenta, v březnu byla 4,89.
Česká spořitelna zdražila od 11. září.
Analytici na příští půlrok čekají stagnaci nebo další mírný růst a na návrat pod pět procent nespoléhají.
Na trhu je to znát.
Na prohlídky chodí méně lidí.
A ti, co přijdou, jsou opatrnější.
Spíš vyčkávají, než aby se rozhodovali.
Nevidím to jen já, stejně to popisují kolegové.
Neříkám, že se trh ochlazuje.
Říkám, že už není tak žhavý.
04 · Křišťálová koule
Raketový růst už nečekám
Nevím, co bude na jaře.
Nikdo to neví.
Ale kdybych si měl vsadit, sázím na tohle:
Ceny v Brně už raketově neporostou.
Spíš budou stát nebo růst pomalu.
Jestli jsem se trefil, uvidíme v dalších měsících.
Teploměr vám to ukáže dřív než já.
Co z toho plyne?
Když prodáváte:
Cenu stavte podle katastru, ne podle inzerátů.
Rozdíl mezi nimi se zase rozevírá a kupujících s hypotékou ubývá.
Když kupujete:
Ceny se zastavily a kupujících ubylo.
Prostor na vyjednávání máte.
Většina lidí ho přesto nevyužije, protože neví jak.
A čekání na nižší cenu vám mezitím může sežrat dražší sazba.
Když investujete:
V lednu jsem koupil dva byty ve Frýdku-Místku.
Ze stavebního spoření, ještě před dubnovým zpřísněním pro investiční úvěry.
Proč ne v Brně, rozepíšu příště.
05 · Otázka na vás
Kdy vám končí fixace?
Napište mi jen měsíc a rok na makler@jakubhrbac.cz.
Nic víc.
Pokud vám fixace končí v příštích dvanácti měsících, propojím vás s týmem financování, se kterým spolupracuji v MECHu.
Každý měsíc financují byty pro investory.
Vidí nabídky všech bank a vědí, kde se dá dostat pod ceník.
Žádný průměrný poradce.
Žádný bratranec z druhého kolene, u kterého to prostě musíte udělat.
Konzultace vás nic nestojí.
A na závěr
Proč bych byt kousek od kanceláře koupil znovu, i když je zatím na nule?
Kdybych ho pronajímal, doplácel bych na něj asi tři tisíce měsíčně.
Bydlím v něm, takže mě stojí skoro tolik co nájem.
Jen ty peníze splácím sobě.
Nekupoval jsem kvůli tomu, co bude za rok.
Kupoval jsem kvůli tomu, co bude za dvacet let.
Odkud jsou čísla
Katastr nemovitostí, Toplak, Valuo a hypoteční sazby ze Swiss Life Hypoindexu.
Moje vlastní data a výpisy.
Nad statistikami trávím týdny. Tohle je jejich koncentrát.
P.S. Řešíte prodej? Napište mi na makler@jakubhrbac.cz.